Ούτε ένα ευρώ φόρο δεν θα πληρώσουν οι γονείς που δωρίζουν έως 150.000 ευρώ στα παιδιά τους είτε για να αποκτήσουν πρώτη κατοικία είτε για να εξοφλήσουν στεγαστικό δάνειο που έχουν λάβει για την αγορά πρώτης κατοικίας. Αντίθετα με φόρο 10% από το πρώτο ευρώ επιβαρύνονται οι γονικές παροχές χρηματικών ποσών για ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο το οποίο απέκτησε το παιδί με απαλλαγή πρώτης κατοικίας καθώς και η απόκτηση ακινήτου στο εξωτερικό.
Ένα νέο τοπίο ισχύει πλέον στις γονικές παροχές χρηματικών ποσών καθώς μια δωρεά χρηματικών ποσών έως 150.000 ευρώ από γονείς σε παιδιά για αγορά πρώτης κατοικίας είναι αφορολόγητη ενώ για υψηλότερα ποσά προβλέπονται κλιμακωτοί συντελεστές από 1% έως 10%. Ωστόσο υπάρχουν όροι και προϋποθέσεις και οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
- Προγενέστερες γονικές παροχές: Για τις δωρεές/γονικές παροχές, στις οποίες ο φόρος υπολογίζεται με βάση τη φορολογική κλίμακα, δηλαδή εφαρμόζεται αφορολόγητο όριο έως 150.000 ευρώ, ισχύει ο θεσμός του συνυπολογισμού των προγενέστερων δωρεών/γονικών παροχών. Λαμβάνονται δηλαδή προγενέστερες δωρεές/γονικές παροχές του ιδίου γονέα προς το ίδιο τέκνο, εφόσον γι’ αυτές η φορολογική υποχρέωση έχει γεννηθεί από την 1.1.2004, αλλά και αυτές συνυπολογίζονται σε τυχόν μεταγενέστερες. Συνεπώς, εάν πρόκειται για την πρώτη δωρεά/γονική παροχή του ιδίου γονέα προς το αυτό τέκνο, γι’ αυτήν προκύπτει μηδενική φορολογική επιβάρυνση μέχρι του ύψους των 150.000 ευρώ (αφορολόγητο ποσό της κλίμακας της Α’ κατηγορίας).
- Γονικές παροχές που υπερβαίνουν το τίμημα: Σε φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα υπόκειται το συνολικό χρηματικό ποσό που παρέχεται για την αγορά πρώτης κατοικίας, όχι μόνο το απαλλασσόμενο από τον φόρο μεταβίβασης ποσό, και είναι δυνατό να καλύπτει και τη δαπάνη αμοιβών δικηγόρου, συμβολαιογράφου, τέλη μεταγραφής καθώς και τον τυχόν προκύπτοντα φόρο μεταβίβασης. Εφόσον το ποσό της χρηματικής δωρεάς/γονικής παροχής υπερβαίνει το τίμημα και τα προαναφερόμενα έξοδα της αγοράς, κατά το υπερβάλλον θα υπαχθεί σε αυτοτελή φορολόγηση.
- Ανέγερση οικοπέδου: Χρηματικά ποσά που παρέχονται από τους γονείς στα τέκνα για ανέγερση οικοδομής σε οικόπεδο (είτε έχει τύχει απαλλαγής πρώτης κατοικίας ο δωρεοδόχος/τέκνο για την απόκτηση του οικοπέδου είτε όχι) υπόκεινται σε αυτοτελή φορολόγηση.
- Δόσεις δανείου: Η υπαγωγή στη φορολόγηση με βάση τη φορολογική κλίμακα (αφορολόγητο 150.000 ευρώ) αφορά τα χρηματικά ποσά που παρέχονται μετά την έναρξη ισχύος της ρύθμισης, ανεξάρτητα αν η αγορά και η απαλλαγή της πρώτης κατοικίας έλαβε χώρα σε προγενέστερο της ισχύος του νόμου χρόνο, υπό την προϋπόθεση ότι καλύπτει τίμημα που καταβάλλεται (εφάπαξ ή τμηματικά) σε χρόνο μεταγενέστερο της 31.7.2020. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση που τα χρηματικά ποσά αποδεδειγμένα παρέχονται για την εξόφληση δόσεων δανείου που χορηγήθηκε για τη συγκεκριμένη αγορά πρώτης κατοικίας που έτυχε της απαλλαγής.
- Προσύμφωνο αγοράς ακινήτου: Η δωρεά/γονική παροχή χρηματικών ποσών για τη σύνταξη προσυμφώνου αγοράς δεν εντάσσεται στις περιπτώσεις της ρύθμισης για την υπαγωγή αυτών σε φόρο με βάση την κλίμακα, αλλά αυτές υπάγονται στην αυτοτελή φορολόγηση, αφού δεν συντρέχει κατά το χρονικό αυτό σημείο η προϋπόθεση της απαλλαγής της πρώτης κατοικίας. Το αυτό (αυτοτελής φορολόγηση) ισχύει και στην περίπτωση δωρεάς/γονικής παροχής χρηματικών ποσών για την αγορά από τα τέκνα κατοικίας στο εξωτερικό, αφού στην περίπτωση αυτή δεν συντρέχει η προϋπόθεση απαλλαγής κατά τις διατάξεις του ν.1078/1980, όπως ρητά απαιτείται κατά τον νόμο.
Πέραν όμως των παραπάνω, η επικείμενη αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων αυξάνει την κινητικότητα στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και η εξίσωση αυτών με τις εμπορικές καθώς και η ένταξη 3.500 νέων περιοχών στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών είναι ένα από τα βασικά θέματα συζήτησης της κυβέρνησης με τους θεσμούς στο πλαίσιο της 10ης μεταμνημονιακής αξιολόγησης η οποία συνεχίζεται αυτή την εβδομάδα με στόχο να ολοκληρωθεί την επόμενη με τις επαφές σε ανώτατο επίπεδο.
Το κυρίαρχο σενάριο αυτή τη στιγμή προβλέπει ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες -οι οποίες σε αρκετές περιοχές προτείνεται να είναι αυξημένες σε σχέση με τις υφιστάμενες ακόμη και πάνω από 20%- ναι μεν θα ανακοινωθούν αλλά θα τεθούν σε εφαρμογή από τις αρχές του 2022.
Αυτό σημαίνει δύο πράγματα:
1. Ότι δεν θα επηρεαστούν οι φόροι μεταβίβασης για όσους θελήσουν να κάνουν αγορά ακινήτου ή γονική παροχή μέσα στο 2021 και
2. Ότι δεν θα υπάρξει αλλαγή στον φετινό ΕνΦΙΑ
Αν υιοθετηθεί αυτό το σενάριο ήπιας εφαρμογής της μεταρρύθμισης ο κάθε ιδιοκτήτης ή υποψήφιος αγοραστής θα έχει τον χρόνο να κάνει τις κινήσεις του αλλά και να επιλέξει αν τον συμφέρει να προχωρήσει τώρα σε μια μεταβίβαση ή μετά την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών. Το να αναβάλλει κανείς μια ενέργεια για το 2022 -από τη στιγμή που οι νέες αντικειμενικές θα ενεργοποιηθούν με την αλλαγή του χρόνου- θα ενδείκνυται για τις περιπτώσεις εκείνες που θα υπάρξει μείωση στις τιμές ζώνης το οποίο επίσης αναμένεται να καταγραφεί ως γεγονός ειδικά σε κάποιες πολύ ακριβές περιοχές της χώρας.
Αύξηση τιμής ζώνης
Με την αύξηση της τιμής ζώνης, δεν αυξάνεται μόνο ο φόρος μεταβίβασης αλλά και τα έξοδα αγοραπωλησίας ενός ακινήτου τα οποία είναι διόλου ευκαταφρόνητα. Έστω ένα ακίνητο με σημερινή αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ. Ο υποψήφιος αγοραστής δεν έχει δικαίωμα απόκτησης με πρώτη κατοικία.
Για να αγοράσει αυτό το ακίνητο, θα πρέπει να πληρώσει 4.500 ευρώ φόρο μεταβίβασης, περίπου 1302 ευρώ σε συμβολαιογραφικά έξοδα, 1106 ευρώ για τα έξοδα του υποθηκοφυλακείου, 930 ευρώ για τον δικηγόρο που θα κάνει τον έλεγχο των τίτλων αλλά και περίπου 1860 ευρώ αν χρειαστεί η παρέμβαση μεσίτη.
Μαζί με διάφορα άλλα έξοδα (δημοτικός φόρος, φόρος υπέρ νομαρχιακών ταμείων οδοποιίας κλπ) ο συνολικός λογαριασμός μπορεί να ανέβει στα 10.158 ευρώ, ποσό εξαιρετικά υψηλό. Αν η αντικειμενική αξία του ακινήτου αυξηθεί στα 200.000 ευρώ, τότε και το σύνολο των επιβαρύνσεων από τα 10.158 ευρώ, θα αυξηθεί στα 13.544 ευρώ.
Γονικές παροχές
Αντίστοιχη είναι η εικόνα και με τις γονικές παροχές αν και ο φόρος για τις περισσότερες μεταβιβάσεις από γονιό σε παιδί, στις περισσότερες περιπτώσεις είναι μηδενικός λόγω της μορφής που έχει λάβει τα τελευταία χρόνια η κλίμακα υπολογισμού του φόρου γονικών παροχών. Σε κάθε περίπτωση, και εκεί υπάρχουν τα έξοδα μεταβίβασης (συμβολαιογράφοι, υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο κλπ) οπότε και πάλι ισχύει ο κανόνας:
1. Αν στην περιοχή μας υπάρχει αύξηση στην τιμή ζώνης, μας συμφέρει να σπεύσουμε για την απόκτηση ακινήτου
2. Αν στην περιοχή μας υπάρχει μείωση της τιμής ζώνης, μας συμφέρει να αναβάλουμε την απόφαση για του χρόνου.
Τον κανόνα τον αντιλαμβάνονται σιγά-σιγά οι ενδιαφερόμενοι και όσο θα περνά ο χρόνος, το ενδιαφέρον για τους ιδιοκτήτες θα γίνεται ολοένα και μεγαλύτερο. Η κορύφωση της κινητικότητας αναμένεται μετά την ανακοίνωση των νέων αντικειμενικών αξιών αλλά και της ακριβούς ημερομηνίας ενεργοποίησης αυτών.
